2018年，可謂北京樓市限競房銷售元年。這一年，在北京新建住宅(普通商品房住宅＋別墅)新增供應(yīng)中，限競房占據(jù)了幾乎一半天下。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心和地產(chǎn)營銷人提供的數(shù)據(jù)獲悉，2018年1月份-11月份，北京住宅(普通商品房住宅＋別墅)新增供應(yīng)37787套，同比上漲56%；成交22014套，下降3%；成交面積290.78萬平方米，下降14%。

“2018年，北京樓市只能用‘蕭條’來形容，限競房供應(yīng)井噴，樓市成交頹廢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)下整體市場處于低迷狀態(tài)中，二手房和新建住宅成交均高位下調(diào)。

另有業(yè)內(nèi)分析人士則表示，當(dāng)北京進(jìn)入政策性住房為主的市場格局后，龍頭民營房企在北京的市場占有率將下挫，開發(fā)商在北京樓市的銷售榜席位近兩年將會有大調(diào)整。

成交均價(jià)不足5萬元

據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份—11月份，北京新建住宅成交均價(jià)為49439元/平方米，上漲10%；成交金額為1437.59億元，下降5%；目前存量67947套，同比上漲28%。

值得關(guān)注的是，單盤成交金額超過15億元的項(xiàng)目共有25個(gè)，其中5個(gè)位于昌平，4個(gè)位于通州，4個(gè)位于豐臺。榜首項(xiàng)目為中海寰宇天下，成交金額為85.66億元。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在今年限價(jià)政策執(zhí)行之前拿到預(yù)售證的項(xiàng)目基本都嘗到了甜頭，跑得非常快，比如位于通州的首開萬科城市之光，簽約金額達(dá)20億元。而在此之前拿證的同樣位于通州的K2十里春風(fēng)項(xiàng)目單盤簽約額也超過了15億元，實(shí)際銷售額則更高。

據(jù)記者了解，K2十里春風(fēng)項(xiàng)目體量達(dá)40萬平方米，位于通州“生態(tài)科技小鎮(zhèn)”板塊，該板塊距離北京副中心、新機(jī)場和國貿(mào)CBD均為30公里，是首都東南向出京的重要門戶。該項(xiàng)目以高層和別墅業(yè)態(tài)為主打產(chǎn)品，實(shí)際銷售已達(dá)千套。

“總價(jià)低，品牌口碑、園林打造、產(chǎn)品升級和周邊綠化環(huán)境有優(yōu)勢的新房去化率較高。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，K2十里春風(fēng)今年4月份入市，周邊23號地鐵線2020年建成，加上其前期所推高層房源總價(jià)控制在200萬元-300萬元之間，近期推出的聯(lián)排別墅產(chǎn)品單套總價(jià)也在478萬元起，價(jià)格優(yōu)勢明顯，因此反倒突破了通州雙限情況下的銷售瓶頸。

據(jù)了解，2017年受到北京限購和通州限購的雙限制約，石榴集團(tuán)2018年迅速調(diào)整了策略，打開東區(qū)樓棟以高性價(jià)比入市的局面，快速吸納客戶，完成快速周轉(zhuǎn)。K2十里春風(fēng)方面人士向《證券日報(bào)》記者表示，“購買我們項(xiàng)目的客群年齡層多為31歲-41歲，偏向于年輕化，購買人群也多為個(gè)體經(jīng)營者和在通州工作奮斗的人群。”

“今年上半年即啟動低開高走跑量的房企，現(xiàn)在看都贏了。”上述人士進(jìn)一步稱，今年一季度未快速拿到預(yù)售證銷售的房企，拖至二季度以后拿證銷售，銷售價(jià)格受到嚴(yán)重限制，而且三季度開始限競房大量入市，給整個(gè)市場都造成很大沖擊，但K2十里春風(fēng)項(xiàng)目仍是以月銷百余套的業(yè)績成為通州翹楚。

多個(gè)限競房滯銷難解

據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京成交金額TOP20的樓盤中，僅有兩個(gè)限競房項(xiàng)目，瑞悅府和華潤理想國，簽約金額分別為30.44億元和16.89億元。目前來看，限競房的銷售呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)狀，熱銷樓盤排隊(duì)等搖號，滯銷樓盤降價(jià)數(shù)十萬元仍難有買家入場，甚至還有退房現(xiàn)象發(fā)生。

“這周到訪量和成交量都沒有什么變化，基本和以前幾個(gè)月的情況差不多。”一位限競房銷售員向《證券日報(bào)》記者透露，目前有些房源的售價(jià)已經(jīng)低于最高限售價(jià)格了，但市場接納度似乎并不高，依然沒出現(xiàn)降價(jià)能夠跑更多量的預(yù)期現(xiàn)象。

張大偉表示，截至目前，北京限競房入市31個(gè)項(xiàng)目共40期房源，合計(jì)入市18814套，已經(jīng)占今年北京樓市新建住宅供應(yīng)的近一半了。但網(wǎng)簽比例不足19%，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，但實(shí)際銷售也僅有三成左右。

在張大偉看來，限競房扎堆供應(yīng)，市場分化明顯，開始出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。此外，限競房單套總價(jià)多為400萬元—600萬元之間，而同一區(qū)域的二手房總價(jià)也在不斷下行，兩者爭搶客源的競爭非常激烈，也加重了限競房的去化壓力。

上述人士也稱，相比限競房激烈競爭的紅海，北京周邊總價(jià)低，升值空間預(yù)期較高的房源成交量反而更有優(yōu)勢。比如，現(xiàn)在只要有燕郊等環(huán)京購房房票的人，似乎都認(rèn)為入場的時(shí)間已經(jīng)到了。